Perjanjian Jual Beli Rumah

Perjanjian Jual Beli Rumah : 9 Perkara Yang Perlu Difahami

Perjanjian Jual Beli atau dipanggil SPA / SNP (Sale and Purchase Agreement) ialah perjanjian jual beli rumah (hartanah) antara penjual (vendor/seller) dan pembeli (purchaser/buyer). Satu ikatan dan persefahaman dalam urusniaga hartanah.

Bagi kes pembelian menggunakan fasiliti pembiayaan bank, SPA biasanya ditandatangani setelah pinjaman telah lulus.

Manakala bagi pembelian menggunakan fasiliti pembiayaan dengan LPPSA (loan kerajaan) ia ditandatangani sebelum permohonan pembiayaan dilakukan. Tetapi ada sesetengah kes ia dibuat selepas pembiayaan diluluskan.

Seeloknya anda fahami dahulu Proses Jual Beli Rumah di Malaysia. Bagi mendapatkan gambaran secara menyeluruh proses ini.

Perjanjian Jual Beli ini sangat penting kerana ia adalah untuk menjamin hak dan kepentingan penjual dan juga pembeli. Ia merangkumi;

  1. Harga belian
  2. Nama penjual dan pembeli yang saha
  3. Status hartanah semasa pindah milik (vacant / legal posession)
  4. Tempoh masa untuk proses jual beli (3 bulan, 90 hari, 90 hari bekerja dsb)
  5. Penalti

Ada beberapa soalan yang bermain di fikiran. Di sini saya sertakan 9 perkara yang biasa orang akan tanya atau yang perlu diketahui.

1. Bila Saya Akan Dapat Duit Hasil Jual Rumah?

Sebab utama menjual rumah adalah untuk dapatkan wang. Jadi soalan biasanya ditanya oleh penjual, bila saya akan dapat duit hasil jual rumah ini?

Untuk makluman, ada 2 kali pembayaran yang dilakukan oleh pihak bank (ini bagi kes pembeli guna pembiayaan bank dan penjual masih ada hutang pembiayaan rumah)

Pertama (1st disbursement); Bank pembeli membayar segala tunggakan hutang penjual. Selepas proses ini, penjual sudah tak perlu membayar ansuran bulanan rumah. Dalam masa yang sama pembeli sudah mula perlu membayar ansuran rumah.

Kedua (2nd disbursement): Bank pembeli membayar baki penuh kepada penjual melalui peguam yang dilantik

Penjual akan mendapat duit bersih hasil jual rumah dalam masa 7 hari selepas pihak peguam menerima duit baki dari pihak bank (2nd disbursement) atau melalui pembeli (sekiranya pembelian secara tunai)

Dalam masa 7 hari itu juga, peguam akan memastikan segala tunggakan penjual telah selesai seperti cukai tanah, taksiran, utility dan sebagainya. Baki bersih akan diserahkan kepada penjual.

2. Bilakah Rumah Tersebut Akan Menjadi Milik Saya?

Momen yang paling best beli rumah sudah tentu bila dapat kunci rumah.

Sebenarnya bila pembeli akan dapat kunci rumah? Keadaan ini sama dengan situasi di atas. Iaitu apabila peguam mendapat duit baki daripada bank atau pembeli.

Dalam masa 5 hari selepas peguam terima duit, pembeli akan dapat kunci rumah. Pembeli terima kunci, penjual terima duit.

3. Bilakah Pembeli Dikenakan Penalti?

Ini antara perkara yang menjadi mimpi ngeri bagi pembeli. Dah la proses lambat siap, kena bayar ansuran lagi, lagi perit penjual kenakan penalti kepada pembeli disebabkan proses sudah tergendala.

Penalti dikenakan oleh penjual kepada pembeli sebanyak 8% perannum sekiranya proses tukar hakmilik tidak dapat dilakukan dalam tempoh tertentu selepas perjanjian jual beli rumah (SNP) ditandatangani. Tempoh tersebut dinyatakan dalam SPA.

Biasanya peguam akan letak 90 hari atau 3 bulan atau ada sesetengah peguam letak 90 hari bekerja. Setiap tempoh ini memberi kesan kepada penjual dan pembeli iaitu bilangan hari yang pembeli terlewat. Bilangan hari yang terlebih 90 hari akan dikenakan penalty 8% perannum. Sudah tentu banyak

Sekiranya rumah masih sudah issued hak milik individu tetapi pemilik belum membuat pindahmilik, ada 2 keadaan.

Direct transfer atau double transfer. Direct bermaksud pindahmilik berlaku terus kepada pembeli. Double transfer pula dipindahmilik kepada penjual, dan penjual kepada pembeli.

Untuk kes direct transfer tarikh dikira selepas semua dokumen (termasuk geran asal) diterima dari pihak pemaju. MoT (memorandum of transfer) ditandatangani oleh pihak pemaju

Untuk double transfer dikira selepas semua dokumen (termasuk geran asal) diterima dari pihak pemaju dan MoT ditandatangani oleh pihak penjual dan pemaju.

Sekiranya melibatkan hartanah yang perlu mendapatkan consent (kebenaran), ia dikira selepas mendapat consent dari pihak autoriti.

4. Apakah Itu Redemption Statement (Penyata Tebus Hutang atau Penyata Baki Hutang)

Sekiranya rumah masih dalam gadaian bank (masih dalam pinjaman), penjual perlu mendapatkan redemption statement dari pihak bank dalam masa 14 hari dari tarikh pihak peguam minta.

Sekiranya melebihi 14 hari ia akan memanjangkan tempoh 90 hari seperti yang dinyatakan pada poin No 3 di atas.

Ia seolah Domino’s Effect. Kelewatan dapatkan Redemption Statement akan beri kesan kepada tempoh jual beli rumah.

5. Vacant Possession / Legal Possession

Dua istilah ini merujuk kepada bagaimana status rumah semasa dipindah milik.

Secara kosong tiada penghuni (Vacant Possession: VP) atau ada penghuni (Legal Possession: LP).

Legal possession merujuk kepada rumah tersebut diserah kepada pemilik baru (pembeli) bersama-sama dengan penyewa atau pemilik lama (penjual) masih tinggal.

Perkara yang perlu dibincangkan ialah kadar sewa yang baru dan juga berapa tempoh untuk diami.

Sekiranya VP, kena bagi kunci rumah kepada pemilik baru (pembeli) dalam masa 5 hari dari peguam mendapat duit penuh dari bank pembeli (2nd Disbursement).

Kalau LP, rumah perlu diserah berdasarkan perjanjian sebelum ini (merujuk kepada Perjanjian Sewaan/Pajakan)

6. Bila Saya Start Kena Bayar Instalment Bank?

Pembeli kena standby duit bayaran ansuran rumah walaupun rumah belum dapat secara rasmi. Tapi sekiranya menggunakan fasiliti pembiayaan kerajaan (LPPSA), perlu bayar setelah rumah tersebut menjadi milik pembeli.

Bagi pembeli guna fasiliti pembiayaan bank, pembeli perlu bayar ansuran pembiayaan rumah iaitu selepas proses 1st disbursement dibuat (bayaran pertama dari pihak bank pembeli)

7. Tukar pemilikan (ownership)

Selepas semua urusan pindahmilik selesai, penjual perlu tukar pemilikan bagi cukai tanah, cukai pintu, TNB, Air, Indah Water dan mana-mana utility yang berkaitan.

Ini bagi mengelak penjual menanggung tunggakan hutang atas nama penjual walaupun sudah tidak digunakan.

Bila urusan ini perlu dilakukan? Iaitu dalam masa 5 hari selepas peguam terima duit daripada bank (2nd disbursement)

8. Pembeli Ingin Keluarkan Wang KWSP / EPF

Sekiranya pembeli berhajat untuk keluarkan KWSP sebagai bayaran deposit. Pembeli kena maklum dahulu dan mohon persetujuan penjual.

Tempoh berapa lama wang tersebut boleh dikeluarkan bergantung kepada status rumah. Ada sesetengah cepat, ada sesetengah lambat.

Wang EPF (akaun 2) akan dipindahkan ke dalam akaun pembeli dalam masa 21 hari selepas pembeli membuat permohonan dan mendapat semua dokumen yang diperlukan oleh pihak EPF.

9. As is Where is Basis

Ini adalah term yang sangat penting. Apa yang anda nampak dan tahu semasa view rumah awal dulu, itulah yang anda akan dapat semasa pindahmilik.

Ia melibatkan dua isu. Iaitu; inventori dan kerosakan

Inventori contohnya penjual berjanji (semasa view rumah) penjualan rumah bersama dengan sebahagian perabot seperti kabinet dapur, tetapi apabila pembeli dapat kunci. Kabinet dapur pun dirembat

Kerosakan. Proses view sebelum booking rumah sangat penting. Adakala masa lihat semua ok, rupanya ada masalah yang kita tak nampak contohnya rumah ada leaking yang teruk

Sekadar perkongsian ringkas. Mohon bagi review atau perbetulkan sekiranya ada silap dalam penjelasan saya di atas

Rasyadan Hussin : Ejen Hartanah Berdaftar : Irealty Malaysia
Sedia urus jual beli sewa hartanah: 013-3440625

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

CommentLuv badge