Perjanjian Jual Beli Rumah : 10 Perkara Yang Perlu Difahami
Bila sebut Perjanjian Jual Beli Rumah , semua pening dan rasa malas nak baca. Panjang. Ayat undang-undang. Tak faham.
Dalam artikel ini saya nak bantu anda untuk fahami perkara yang penting sahaja. iaitu melalui 10 perkara sahaja.
Perjanjian Jual Beli Rumah 10 Perkara Utama Yang Anda Perlu Fahami
- Bila saya akan dapat duit hasil jualan rumah
- Bilakah rumah tersebut akan menjadi milik saya
- Bilakah pembeli dikenakan penalti
- Apa itu Redemption Statement
- Beza Vacant Possession dan Legal Possession
- Bila saya kena start bayar installment bank
- Bila saya akan dapat kunci rumah?
- Tukar pemilikan
- Baki deposit
- As is where is basis
Perjanjian Jual Beli atau akronimnya SPA / SNP (Sale and Purchase Agreement) ialah dokumen perjanjian jual beli hartanah antara penjual (vendor/seller) dan pembeli (purchaser/buyer)
Ia merangkumi semua jenis harta tanah bukan terhad kepada rumah sahaja. Cuma saya nyatakan Perjanjian Jual Beli Rumah sebab dah terbiasa dengar.
Biasa ditandatangani setelah pinjaman perumahan pembeli telah lulus. Ini bagi kes pembelian melibatkan urusan pembiayaan bank. Manakala bagi pembiayaan dengan LPPSA (loan kerajaan) ia ditandatangani sebelum permohonan pembiayaan dilakukan (ada sesetengah kes iaitu selepas pembiayaan diluluskan).
Perjanjian Jual Beli ini sangat penting kerana ia adalah untuk menjamin hak dan kepentingan penjual dan juga pembeli. Ia merangkumi;
- Harga belian
- Status rumah semasa pindah milik
- Nama penjual dan nama pembeli
- Tempoh proses untuk pindah milik
- Penalti
1. Periksa Jadual
Perkara utama ialah periksa jadual maklumat terperinci berkaitan rumah.
Ia nyatakan nama penuh & no ic bagi penjual dan pembeli. Harga belian, Alamat rumah yang dibeli. Periksa maklumat ini.
2. Penjual Dapat Duit
Tujuan utama penjual nak jual rumah adalah nak dapatkan duit hasil jualan rumah. Sudah tentu soalan yang sering ditanya bila dapat duit.
Kalau saya jual rumah ini, bila saya akan dapat semua duit? – tanya En Tan kepada Ejen Wan
Untuk makluman, kebiasaanya ada 4 kali pembayaran
- Earnest deposit / Booking (Pembeli)
- Deposit (Pembeli)
- 1st Disbursement / Redemption (bank)
- 2nd Disbursement (Bank)
Mungkin bayaran earnest deposit dan deposit ramai sudah maklum. Boleh rujuk Proses Jual Beli Rumah. Jadi saya terangkan bayaran seterusnya.
Pertama (1st disbursement); Bank pembeli membayar segala tunggakan hutang penjual. Selepas proses ini, penjual sudah tak perlu membayaran ansuran bulanan rumah. Manakala pembeli akan mula membayar ansuran rumah.
Kedua (2nd disbursement): Bank pembeli membayar baki kepada penjual melalui peguam yang dilantik
Penjual akan mendapat duit dalam masa 5 – 7 hari selepas pihak peguam menerima duit baki dari pihak bank atau pembeli (sekiranya pembelian secara tunai)
Dalam tempoh 5 – 7 hari, peguam akan memastikan segala tunggakan penjual telah selesai seperti cukai tanah, taksiran, utility dan sebagainya.
3. Bilakah Rumah Tersebut Akan Menjadi Milik Saya?
Keadaan ini sama dengan situasi di atas. Apabila penjual mendapat wang, dalam masa sama rumah tersebut telah menjadi milik pembeli.
Iaitu apabila peguam mendapat duit baki daripada bank atau pembeli.(bagi kes cash buyer).
4. Bilakah Pembeli Dikenakan Penalti?
Ini antara perkara yang menjadi mimpi ngeri bagi pembeli. Dah la proses lambat siap, kena bayar ansuran lagi, lagi perit penjual kenakan penalty.
Penalti dikenakan oleh penjual kepada pembeli sebanyak 8% perannum sekiranya proses tukar hakmilik tidak dapat dilakukan dalam tempoh tertentu selepas SNP ditandatangani. Tempoh tersebut dinyatakan dalam SPA.
Biasanya peguam akan letak 90 hari atau 3 bulan atau ada sesetengah peguam letak 90 hari bekerja. Setiap tempoh ini memberi kesan kepada penjual dan pembeli iaitu bilangan hari yang pembeli terlewat. Bilangan hari yang terlebih 90 hari akan dikenakan penalty 8% perannum. Sudah tentu banyak.
Sekiranya rumah masih sudah issue hak milik tapi pemilik belum membuat pindahmilik, ada 2 keadaan.
Direct transfer atau double transfer. Direct bermaksud pindahmilik berlaku terus kepada pembeli. Double transfer pula dipindahmilik kepada penjual, dan penjual kepada pembeli.
Untuk kes direct transfer tarikh dikira selepas semua dokumen (termasuk geran asal) diterima dari pihak pemaju. MoT (memorandum of transfer) ditandatangani oleh pihak pemaju.
Untuk double transfer dikiran selepas semua dokumen (termasuk geran asal) diterima dari pihak pemaju dan MoT ditandatangani oleh pihak penjual dan pemaju.
Sekiranya melibatkan hartanah yang perlu mendapatkan consent (kebenaran), ia dikira selepas mendapat consent dari pihak autoriti.
5. Redemption Statement (Penyata Tebus Hutang atau Penyata Baki Hutang)
Sekiranya rumah masih dalam gadaian bank (masih dalam pinjaman), penjual perlu mendapatkan redemption statement dari pihak bank dalam masa 14 hari dari tarikh pihak peguam minta.
Sekiranya melebihi 14 hari ia akan memanjangkan tempoh 90 hari seperti yang dinyatakan pada poin No 4. di atas.
Selepas mendapat Redemption Statement, bank pembeli akan membuat pembayaran kepada bank penjual iaitu 1st Redemption.
6. Vacant Possession / Legal Possession
Dua istilah ini merujuk kepada bagaimana status rumah selepas dipindah milik. Secara kosong tiada penghuni (Vacant Possession) atau ada penghuni (Legal Possession). Legal possession merujuk kepada ada penyewa atau owner lama masih tinggal. So, sewa perlu dibayar kepada owner baru.
Sekiranya VP, kena bagi kunci rumah kepada owner dalam masa 5-7 hari dari lawyer dapat duit penuh dari bank pembeli.
Kalau LP, rumah perlu diserah berdasarkan perjanjian sebelum ini (merujuk kepada Perjanjian Sewaan)
7. Bila saya akan dapat kunci rumah?
Iaitu dalam masa 5-7 hari apabila peguam mendapat duit penuh (2nd Redemption)
8. Tukar pemilikan (ownership)
Selepas semua urusan pindahmilik selesai, penjual perlu tukar pemilikan bagi cukai tanah, cukai pintu, TNB, Air, Indah Water dan mana-mana utility yang berkaitan. Ini bagi mengelak penjual menanggung tunggakan hutang atas nama penjual walaupun sudah tidak digunakan.
Perlu diingat, kebiasaannya peguam hanya akan bantu tukar nama pada Cukai Tanah sahaja. Manakala Cukai Taksiran, Bil Air, Bil Elektrik dan Indah Water pembeli dan penjual perlu bekerjasama untuk tukar.
9. Baki deposit
Sekiranya pembeli ingin mengeluarkan wang epf, 21 hari selepas pembeli mendapat semua dokumen yang diperlukan oleh pihak EPF.
Ia bergantung juga kepada status hartanah, sekiranya leasehold iaitu selepas consent diperolehi.
10. As is Where is Basis
Ini adalah term yang sangat penting. Apa yang anda nampak dan tahu semasa view rumah awal dulu, itulah yang anda akan dapat semasa pindahmilik.
Ia melibatkan dua isu. Iaitu; inventori dan kerosakan.
Inventori contohnya penjual berjanji (semasa view rumah) penjualan rumah bersama dengan sebahagian perabot seperti kabinet dapur, tetapi apabila pembeli dapat kunci. Kabinet dapur pun dirembat
Kerosakan. Proses view sebelum booking rumah sangat penting. Adakala masa lihat semua ok, rupanya ada masalah yang kita tak nampak contohnya rumah ada leaking yang teruk.
Untuk penerangan lebih lanjut mengenai ini, anda boleh rujuk artikel saya berkaitan as is where is basis
Reviews & Testimonials
Lina
on said
Terima kasih atas ilmu yang tuan share kan ianya sangat membantu dan menjawab persoalan saya (No.7). Even peguam saya sendiri pun agak susah untuk memberikan jawapan ini. Sedangkan pada saya sebagai client mereka sepatutnya berani memberikan jawapan agar kita sebagai pembeli tidak ‘lost’ dan merasa lebih confident dengan kualiti servis yang mereka berikan. Info yang tuan sharekan ini amatla saya hargai, may god blessed you. Kepada bakal2 pembeli diluar sana sila pastikan anda mencari peguam atau agent yang berkualiti agar urusan kita lebih mudah dan hati pun rasa tenang.
rasyadan.admin
on said
sama-sama. dan terima kasih kerana sudi membaca artikel ini. Saya buat artikel ini sebab ada beberapa client tak faham tentang proses. Saya fikir elok saya buat artikel. Senang untuk rujukan semua orang. Jika Cik Puan berminat untuk jual beli hartanah di masa akan datang boleh hubungi saya 013-3440625
Azmira Aziz
on said
Perkongsian yang sangat bermanfaat, izinkan saya kongsi ya.
rasyadan.admin
on said
silakan Cik
Mohamed tap bin Hassan
on said
Nak tanya saya ada beli rumah murah sambung bayar .apabila rumah tu dah nk habis bayar owner rumah nak balik rumah tu mcmmana ya .saya ada buat perjanjian jual beli
rasyadan.admin
on said
agak susah sekiranya tiada agreement yang jelas. malah kalau ada agreement pun banyak loophole dan grey area dalam urusan ‘SEWA BELI’. Tuan kena rujuk lawyer yang berpengalaman