7 Cara Beli Rumah Panduan Penting 2017

7 Cara Beli Rumah Panduan Penting 2017

Membeli rumah adalah impian setiap orang di Malaysia. Terutama rumah pertama yang ingin didiami. Rumah untuk pelaburan dibeli dengan strategi lain.

Artikel 7 Cara Beli Rumah Panduan Penting 2017 ini hanya sesuai untuk yang masih ‘zero’ atau kurang ilmu tentang hartanah. Yang dah ‘otai’ ‘expert’ tak perlu baca panduan ini. Terutama bagi pasaran subsale. Saya akan terangkan;

• Objektif beli rumah
• Jenis-jenis rumah
• Cara kira kelayakan pinjaman perumahan
• Kos beli rumah
• Market value dan Selling Price
• Perlu Ke Guna Ejen Untuk Beli Rumah
• Kepentingan viewing rumah untuk dibeli

#1 Objektif Beli Rumah

“Eh, apsal tanya tujuan saya nak beli rumah”

“Sabar Tuan. Sebelum apa-apa tindakan, yang penting kena jelas apa tujuan”

Semasa sesi ngeteh dengan client, saya akan terangkan step-step ini dan dimulakan dengan Objektif Beli Rumah. Secara mudahnya saya simpulkan ada 2 tujuan untuk beli rumah, iaitu:

1. Untuk Tujuan Kediaman
2. Untuk Tujuan Pelaburan

Tips Beli Rumah Kediaman: 

• Beli rumah yang tidak terlalu jauh dengan tempat kerja. Seboleh-bolehnya kurang 30km atau 45 minit perjalanan. Jika anda dah berkahwin, utamakan kediaman yang berhampiran dengan tempat kerja isteri.
• Tempat kerja yang terlalu jauh dengan rumah memberi kesan kepada masa anda dan juga kos perjalanan; minyak, tol dan maintenance kereta
• Kejiranan yang baik dan sosial yang bagus. Untuk bertujuan untuk membesarkan anak-anak.
• Dalam Islam digariskan oleh para ulama 3 elemen penting rumah kediaman iaitu Safety, Hygiene dan Privacy. Rujuk artikel Ahkam al-Maskan: Hukum Hakam Rumah Kediaman 

Tips Beli Rumah Pelaburan

• Biasanya pelaburan hartanah melibatkan Cashflow dan Capital Appreciation
• Cashflow secara mudah untuk dapatkan keuntungan daripada sewaan hartanah. Kadar sewa lebih daripada installment bank dan kos-kos lain seperti cukai, maintenance fee. Sesuai bagi rumah flat/apartment
• Capital Appreciation biasanya bagi kes kenaikan harga rumah daripada harga asal pembelian. Contohnya Rumah Acacia Park Nilai dibeli pada 2008 dengan harga RM 180,000 dan dijual pada 2017 dengan harga RM 425,000. Sesuai bagi rumah landed. Rumah non-landed pun boleh dapat jika kena

Semua terpulang pada anda. Tepuk dada tanya akaun bank

#2 Jenis Rumah

Secara mudahnya saya bahagikan jenis-jenis rumah kepada

• Landed vs non-landed
• Freehold vs leasehold
• Rumah baru Vs Subsale ‘Second hand’

Walaupun ada banyak lagi jenis-jenis rumah seperti rumah lelong, rizab melayu, kos rendah. Tapi based on pengalaman, jenis-jenis di atas mendapat banyak pertanyaan

Opss. Sebelum tu rujuk balik tentang Objektif beli rumah

Landed Vs Non-landed

Rumah landed ialah ‘rumah yang ada tanah’ seperti Teres, Semi-D, Bungalow, Townhouse dsb. Rumah non-landed ialah ‘rumah yang tak bertanah’ seperti flat, apartment, kondo dsb biasanya mempunyai kawasan harta bersama dipanggil sebagai common property atau common area

Harga landed dan non-landed biasanya berbeza. Sifir mudah bagi sesuatu lokasi, landed lebih mahal berbanding non-landed. Sifir mudah je. Tapi hakikatnya lihat pada nilai semasa ‘market value’. Kadang-kala rumah kondo lebih mahal berbanding rumah teres.

Kondusif dari sudut ini rumah landed kebiasaannya lebih kondusif. Rumah berstrata kadang-kala hadapi masalah crowded tambahan pula jika ada penyewa dari warga asing. Ini bagi kes rumah flat di kawasan perindustrian.

Penilaian ini adalah subjektif bergantung pada lokasi dan jenis rumah.

Freehold Vs Leasehold

Biasanya isu Freehold dan Leasehold ini hanya pada sentimen. Sekiranya market dah ok. Leasehold pun tak mengapa. Tapi kena faham;

1. Jangan beli yang remaining year dah kurang 40 tahun. Susah dapat loan
2. Rumah leasehold agak lambat untuk setel jual beli. Biasanya antara 3 hingga 6 bulan. Sebab kena dapatkan consent
3. Rumah yang bumi lot berstatus leasehold agak mustahil untuk dijual kepada non-bumi buyer. Boleh nak try, kalau ada masa banyak dan sabar. Better tak yah.

Kebanyakan hartanah di kawasan bandar besar semua berstatus leasehold. Sebab kerajaan sayang. Tanah mahal. Dan sudah tentu kos untuk bayaran premium agak tinggi.

Rumah Baru Vs Rumah Subsale

Rumah Baru: Bermaksud rumah yang dalam pembinaan atau yang belum diduduki. Ya betul. Biasanya orang nak beli rumah baru disebabkan oleh modal yang sedikit perlu dikeluarkan. Berbanding rumah lama ‘second hand’ iaitu subsale. Dan juga kondisi masih baru.

Tapi kebaikan rumah Subsale ialah, kita boleh check apa kerosakan major kawasan rumah. Contohnya kebanyakan rumah di sesuatu projek/taman mengalami masalah saluran air. Dengan rumah subsale kita dapat buat pemeriksaan dan pemilihan sebelum beli. Dan juga kejiranan kita boleh pilih.

#3 Cara Kira Kelayakan Pinjaman Vs Bajet

Dah masuk part loan.

Sebagai orang Muslim adalah wajib kita mendapat loan yang islamik, bukan konvensional. 
Jika tak lulus dengan cara islamik, jangan pula try konvensional. Bukan darurat pun.

Term loan ditukar kepada Islamic Financing ‘Pembiayaan Islam’

Bagaimana Bank Kira Kelayakan Loan Kita?

Ada beberapa kaedah atau perhatian bank dalam mengira kelayakan loan peminjam. Antaranya;

1. DSR ‘Debt Service Ratio’

Secara mudanya, perkiraan adalah (Semua komitmen + installment rumah yang mahu dibeli) / (Gaji Bersih) x 100%
Jumlah yang dapat hendaklah jangan lebih dari 70%.

Ada sesetengah bank, lain syaratnya. Depend pada peraturan, promosi atau produk yang ditawarkan. Anda boleh minta bantu ejen hartanah untuk deal dengan banker.

2. CCRIS ‘Sistem Maklumat Rujukan Kredit Pusat’ & CTOS

Untuk dapatkan Rekod CCRIS anda boleh walk-in terus ke Bank Negara atau buat semakan online. Boleh klik link ini 

CCRIS yang koyak rabak agak sukar untuk diluluskan loan. So kena hati-hati bila gunakan kad kredit atau dengan pembayaran loan dan ansuran telefon dsb. PTPTN juga kena check. Jangan diblacklistkan.

Jangan pula ada rekod CTOS. Nanya.

3. Habit Menyimpan

Kita perlu ada sikap suka menyimpan. Sikap itu perlu ditunjukkan melalui bank statement atau penyata sokongan lain. Biasanya banker akan minta supporting document seperti Tabung Haji, ASB atau rekod simpanan lain.

Perlu diingat,

Baki terakhir dalam bank jangan kurang dari RM 100 sebelum masuk gaji baru. Kalau dah tinggal RM 50, bank anggap kita jenis yang tak suka menyimpan. Macam mana nak bayar loan!

4. Margin of Finance (MoF)

Biasanya bagi pembeli rumah pertama dan kedua, MoF adalah 90%. Tapi bila rumah ketiga dah menjadi 70%. Kalau yang kerja gomen, biasanya rumah ketiga baru guna Goverment Loan. Sebab nak dapat 90%.

Gov Loan dapat 100% tapi kena bayar deposit 10% dahulu dan kemudian dapat cash back 10%.

MoF dikira pada Market Value (MV) sesuatu hartanah bukan pada harga jualan. MV sesebuah hartanah kadang-kala tak sama bagi semua bank. 

5. Pembeli Yang Terlampau ‘Suci’ Macam Mana?

Pembeli yang tiada langsung sebarang rekod kredit, agak sukar untuk diluluskan loan. Sebab bank tak tahu perangai sebenar dalam bayar hutang.

Paling mudah apply kad kredit. Caranya guna dan terus bayar. Sekadar untuk dapatkan rekod CCRIS yang cantik. Atau cara yang paling selamat dan disukai oleh bank adalah dengan apply ASB Financing. Cuma DSR akan meningkat kerana dikira sebagai komitmen.

6. Dokumen yang diperlukan untuk membuat pinjaman ialah

• Salinan IC
• Penyata bank 3 bulan yang terkini
• Payslip 3 bulan terkini
• EA Form (Cukai)
• Penyata KWSP
• Supporting Documents: Penyata Tabung Haji, ASB dll

Bagi yang kerja commission based seperti Ejen Hartanah, Shaklee, Ejen Takaful

• Salinan IC
• Penyata bank 6 bulan terkini
• Penyata komisen 6 bulan terkini / Payment Voucher
• Jika ada certificate (diploma/degree) sangat membantu
• Form CP 58 (jika ada lagi baik). Penyata bayaran insentif berbentuk wang tunai dan bukan wang tunai kepada ejen. Form seperti annual income, boleh dapat dari agensi. Sumber Facebook Affin Islamic Mortgage 

Bagaimana Dengan Bajet?

Sesuaikan bajet anda dengan kelayakan loan dan juga market value. Beli rumah yang anda mampu. Cuba sedaya mungkin kurangkan komitmen bulanan anda. Supaya DSR rendah dan kelayakan loan semakin tinggi.

#4 Kos Yang Perlu Dibayar Untuk Beli Rumah

Part ini yang sakit sedikit, sebab kena kira kos untuk beli rumah. Kos ini kena keluar dari poket korang. Kering kontang la jawabnya nak membayar. 

Tak mengapa. 

Tak rugi beli hartanah yang berkualiti. Jom kira apa kos yang perlu dibayar;

1. Perlu sediakan 10% deposit.

Kalau pandai ayat mengayat boleh kawtim dengan owner untuk keluarkan wang EPF dulu. Yang beli below market boleh dapat untung tapi ada risikonya iaitu mark-up loan. Yang penting owner tahu dan setuju.

2. Legal fee 

Kos untuk bayaran guaman iaitu legal fee untuk Sale and Purchase Agreement (SPA/SnP) dan Memorandum of Transfer (MoT) adalah dalam anggaran 3% – 5% dari harga jualan ‘selling price’. Banyak tu

Boleh diskaun.

• Minta diskaun dengan lawyer untuk bayar legal fee
• Bagi rumah pertama dan bawah RM 500k, MoT boleh dapat diskaun 50%

Semasa membuat pemilihan peguam hartanah, jangan hanya membuat perbandingan dari sudut quotation yang diberikan. Perkara utama adalah prestasi dan etika peguam.

Lagi penting yang mahir urus hartanah yang kita mahu beli. Contohnya rumah low cost, guna pinjaman kerajaan, leasehold dan sebagainya.

3. MRTT / MLTT

Takaful untuk rumah. Penting dan wajib ambil bersama loan. Saya syorkan untuk ambil MRTT sebab kosnya murah berbanding MLTT. Terutama bagi yang dah ada takaful hayat

Kos MRTT bergantung kepada berapa tahun untuk dilindungi dan sudah tentu kos financing. Ada sesetengah kes kos ini dah termasuk dalam loan.

4. Valuation fee

Kos penilaian rumah ditanggung oleh pembeli. Kos ini tak terlalu tinggi. Sangat rendah berbanding Legal fee. Jika hartanah bernilai RM 500,000 kos sekitar bawah Rm 2000 sahaja. Dan ada sesetengah kes, dah dimasukkan ke dalam loan.

Ini bagi caj Professional Fee. Ada tambahan dari sudut disbursement.

#5 Market Value Vs Selling Price

Market Value (MV) sesuatu hartanah ditentukan oleh Penilai Berdaftar (Registered Valuer) melalui seorang Penilai (Valuer).

Lain valuer lain MV yang dapat. Sebab itu MV dikira sebagai range value. Seeloknya MV yang kita dapatkan hendaklah dari bank yang kita mahu mohon pinjaman.

Atau boleh juga dengan Valuer Firm yang attach (panel) dengan bank yang mahu kita buat pinjaman. Bank hanya iktiraf value dari valuer yang menjadi panel bank sahaja.

Seperti yang saya jelaskan tadi, MoF ditentukan oleh Market Value bukan Selling Price (Harga Jualan) atau Asking Price (Harga Permintaan) penjual.

Bagi kes selling price melebihi market value ia dipanggil sebagai over market. Bermaksud pembeli kena topup dengan cash sebab loan diberikan lebih rendah dari selling price.

Jika market value lebih tinggi dari selling price. Ia dipanggil sebagai below market. Yang ini sangat-sangat dicari oleh pembeli. Terutama zaman Buyer’s Market. Yang digemari adalah Mark-up Loan. Boleh ke Mark-up Loan? Baca di link ini 

Part yang bawah ini sangat best

#6 Perlu Ke Saya Gunakan Ejen Hartanah?

Ramai yang takut nak guna khidmat ejen hartanah.
Ada yang kadang-kadang alergik bila sebut ejen.

Katanya harga rumah naik sebab ejen yang naikkan harga rumah.
Ramai rupanya terkeliru antara Ejen Hartanah Berdaftar (REN) dengan Broker Haram.
Nanti saya akan buat artikel khas beza 2 makhluk ini =)

Berbalik kepada tajuk asal Perlu Ke Saya Gunakan Ejen Untuk Beli Rumah?

Jawapannya adalah, Ya. Sebabnya

1. Pembeli tak perlu membayar walaupun 1 sen kepada ejen hartanah. Sekiranya penjual dah tetapkan pembayaran ejen hartanah. Tapi jika nak belanja makan McD atau KFC boleh je. Huhu. 
2. Ejen bukanlah kapitalis tapi seorang ikhlas nak bantu. Ejen bantu anda untuk berurusan dengan bank dan peguam hartanah.
3. Jika owner dalam keadaan terdesak untuk menjual hartanah. Ejen akan nasihatkan untuk dijual dengan on market atau below market. Mengambil kira keadaan ekonomi semasa. So, dengan keadaan selling price yang rendah membantu pembeli untuk dapatkan rumah dengan mudah dan jimat.
4. Sebelum pembeli nak viewing rumah, ejen akan buat filtration ‘tapis dulu’. Ejen akan tanya banyak benda berkenaan dengan kelayakan loan. So jangan malu jangan segan. Bagi sahaja maklumat kepada ejen. Ejen sebenarnya nak bantu agar pembeli tak rugi masa dan tak tersilap beli. Sila baca Panduan Jual Beli Rumah Dengan Ejen Hartanah. 
5. Booking yang dibayar adalah selamat. Sama ada loan anda lulus atau tidak lulus ia tetap selamat. Baca Adakah Booking Akan Dipulangkan Jika Loan Tak Lulus
6. Semasa viewing rumah ejen akan bantu anda untuk tunjukkan keadaan rumah. Jika ada kerosakan, ejen akan maklumkan kepada anda.

#7 View Rumah & Tahu Kondisi Rumah

Part ini sebenarnya jadi masalah selain daripada kes loan.

Harga dah cantik dah. Loan rasanya dah lepas. Bila viewing. Berkecai hatiku. Rumah sangat teruk. Kos repair pula cecah puluh ribu. Tak berbaloi nak beli.

Pastikan anda view rumah yang nak dibeli sebelum bayar booking. Jangan booking dahulu sebelum view rumah. Jika dah bayar booking, lepas tu tak berkenan. Dan nak minta refund. Memang tak boleh.

Sebab owner ada hak untuk forfeit earnest deposit ‘booking’ anda. Seolah anda main-main tidak serius.

So, apa yang perlu saya perhatikan semasa viewing? Baca ni Perkara Yang Perlu Diambil Perhatian Semasa Viewing

Kesimpulan yang dapat diambil dari artikel 7 Cara Beli Rumah Panduan Penting 2017 adalah

1. Kena jelas objektif beli rumah; pelaburan atau kediaman
2. Selera anda nak rumah jenis macam mana?
3. Tahu kelayakan loan dan bajet anda? Jangan main ikut sedap
4. Sediakan bajet untuk kos beli rumah
5. Tahu market value rumah dan harga yang dijual
6. Guna Ejen Hartanah rugi atau untung
7. Kena view rumah sebelum booking

Sebelum habis, minta sebarkan kepada kawan-kawan info ini. Tekan share atau copy link dan paste ke mana-mana.

Jika dah berhasrat nak minta tolong ejen hartanah. 

Boleh hubungi saya

Wan Mohamad Rasyadan (REN 17585)
# FB: Hartanah Wow
# HP: 013 344 0625 (whatsapp/call)
# EMEL: rasyadan.iconproperty@gmail.com
# WEB: www.hartanahwow.com
Icon Capital Property Sdn Bhd