Hak Milik Tidak Boleh Disangkal Berdasarkan Kanun Tanah Negara

Hak Milik Tidak Boleh Disangkal

Apa yang dimaksudkan dengan hak milik tidak boleh disangkal berdasarkan Kanun Tanah Negara? 

 

1.0 PENGENALAN

Kanun Tanah Negara 1965 telah menggariskan prinsip bagi pemilikan harta tanah. Melalui prinsip ini juga, dibentuk sistem pemilikan, pendaftaran dan urus niaga ‘dealing’ harta tanah yang komprehensif dan teratur. Sistem ini menjamin hak dan kepentingan pemilik harta tanah melalui prinsip hak milik tak boleh disangkal ‘Indefeasibility of Title’. Segala hak dan kepentingan tanah adalah di bawah urusan pihak berautoriti negeri ‘State Authority’ yang telah tertakluk dalam perlembagaan.

KTN merupakan undang-undang tanah yang digubal menurut Perkara 76(4) Perlembagaan Persekutuan yang berkuatkuasa mulai 1 Januari 1966. KTN terpakai di semua negeri-negeri di Semenanjung Malaysia. Walau bagaimanapun, bagi Negeri Sabah, undang-undang tanah yang terpakai adalah Sabah Land Ordinance [Cap. 81]. Manakala undang-undang tanah di Sarawak adalah Sarawak Land Code [Cap.68].

Sistem yang berkait rapat dengan Kanun Tanah Negara ialah Sistem Torrens. Ketika Sistem Torrens mula-mula diperkenalkan di Negeri Melayu Bersekutu, telah wujud sistem pengurusan tanah iaitu berasaskan adat Melayu dan hukum Syariah. Dalam kes Tengku Jaafar & Anor. v. Kerajaan Negeri Pahang [1987] 2 M.L.J. 74; undang-undang tanah di Pahang sebelum Sistem Torrens diperkenalkan ialah diamalkan undang-undang Syariah dalam Mazhab Syafii.

Di bawah ini adalah karakteristik bagi Sistem Torrens;

  • a. Semua tanah adalah tertaklut kepada undang-undang. Pihak berkuasa negeri mempunyai kuasa untuk mengurniakan tanah sama ada untuk pegangan selamanya atau secara pajakan dengan tempoh 999 tahun.
  • b. Segala urusniaga tanah hendaklah dalam bentuk bertulis dan mesti didaftarkan secara sah. Kegagalan untuk melakukan hal ini urusniaga dikira terbatal dan tidak sah. Hal ini boleh dirujuk kes Haji Abdul Rahman & Anor. v. Mohamed Hassan [1917] A.C. 209;
  • c. Pemilik tanah diberi Hak Milik Tak Boleh Disangkal ‘Indefeasibility of title’, yang mana hanya boleh dipertikaikan pada hal-hal tertentu sahaja (boleh rujuk pada bahagian pengecualian)
  • d. Metod konservatif dalam pengambilan tanah ‘Land Acquisition’ bagi tanah yang tiada pemilik telah dihapuskan. Sebelum ini dibenarkan dalam Adat Melayu. Boleh merujuk kes Sidek & 461 Ors. v. Kerajaan Negeri Perak [1982] 1 M.L.J. 313;
  • e. Bentuk-bentuk urusniaga yang dikenalpasti menurut undang-undang ialah pindah milik, pajakan, gadaian dan lien.
  • f. Manakala yang terakhir ialah Kaveat. Kaveat ada dua (2) jenis yang dikenalpasti iaitu Kaveat Persendirian dan Kaveat Berdaftar.

Sistem pengurusan tanah di Malaysia berasaskan Sistem Torren yang mengkehendaki setiap hak milik dan kepentingan boleh didaftarkan. Dalam Kanun Tanah Negara 1965 terkandung secara terperinci perihal prosedur pendaftaran tersebut.

Secara umumnya terdapat dua (2) prinsip utama dalam Sistem Torren, iaitu Prinsip Cermin ‘Mirror’ dan Prinsip Tabir ‘Curtain’. Prinsip Cermin bermaksud pendaftaran mencerminkan segala fakta material berhubung hak milik seseorang ke atas tanahnya. Prinsip Tabir pula bermaksud bakal pembeli hanya dikehendaki memberi perhatian kepada daftar dan tak lebih daripada itu. Dalam kes Gibbs V Messer [1891] A.C. 248, Majlis Privy telah menjelaskan tujuan utama Sistem Torren ialah;

….Untuk menyelamatkan orang-orang yang berurusan dengan pemilik tanah daripada kesulitan dan perbelanjaan kerana terpaksa menyiasat latar belakang hak milik berkenaan untuk memuaskan hati mereka mengenai kesahihannya.

 

2.0 URUSNIAGA DAN PENDAFTARAN URUSNIAGA

Jenis-jenis urusniaga yang utama dibawah seperti yang dinyatakan di dalam Kanun Tanah Negara 1965 ialah pindahmilik, pajakan dan sewaan, gadaian dan lien, dan ismen. Manakala ada sebahagian urusniaga yang memerlukan pendaftaran iaitu pindahmilik, pajakan, gadaian dan ismen.

Selagi tidak didaftarkan, urusniaga-urusniaga tersebut tidak berkuatkuasa dan individu atau badan yang berkaitan tidak boleh menjalankan kuasa-kuasanya dibawah undang-undang tersebut.

Pendaftaran urusniaga ialah sejenis undang-undang trite yang terkandung dalam Sistem Torren, hak milik dan kepentingan akan sah apabila didaftarkan. Pendaftaran sangat penting kerana ia memenuhi kehendak undang-undang yang dilakukan pada fasa terakhir dalam mana-mana urusniaga tanah.

Pendaftaran adalah tunjang kepada Sistem Torren. Selepas sesuatu hak milik atau kepentingan didaftarkan, maka hak milik dan kepentingan tersebut tidak boleh dipertikaikan kecuali pada sesetengah keadaan yang akan dijelaskan nanti.
Berdasarkan Sistem Torren hak milik dan kepentingan yang telah didaftarkan akan bebas daripada segala tuntutan yang buruk atau bebanan lain. Ia demi menjaga hak dan kepentingan pemilik yang berdaftar.
Dalam sistem ini seperti yang digariskan dalam Seksyen 89 Kanun Tanah Negara, ia berkenaan dengan konklusifnya dokumen hak milik daftaran. Setiap dokumen hak milik daftaran yang telah didaftarkan dengan sempurna di bawah bab ini hendaklah. Tertakluk kepada peruntukan akta ini, merupakan keterangan konklusif – 

  • (a) Bahawa hakmilik tanah yang disebut di dalamnya adalah diletakhakkan ke atas orang atau badan buat masa itu dinamakan di dalamnya sebagai tuanpunya; dan
  • (b) Mengenai syarat-syarat, sekatan-sekatan kepentingan dan peruntukan-peruntukan lain yang kepadanya tanah itu tertakluk adalah buat mas itu dipegang oleh orang atau badan tersebut, setakat mana ia dikehendaki oleh mana-mana peruntukan akta ini supanya dinyatakan atau dirujukkan dalam dokumen itu.

Secara teorinya, setiap hak milik yang telah didaftarkan menjadi keterangan muktamad mengenai hak milik seseorang terhadap tanahnya. Dalam Seksyen 340 Kanun Tanah Negara dinyatakan hak milik yang didaftarkan adalah tak boleh disangkal kecuali dalam keadaan tertentu seperti yang dinyatakan dalam Seksyen 340(2).

3.0 HAK MILIK TIDAK BOLEH DISANGKAL

Konsep Hak Milik Tak Boleh Disangkal menyediakan hak milik yang sah kepada tuan punya, ia menjadikan hak milik tersebut kebal daripada dipertikaikan. Ia bukan hanya hak individu untuk berhadapan dengan mana-mana pihak yang berurusan berkaitan tanah tersebut, tetapi ia adalah hak in rem. Ia juga ukuran bagi sifat konklusif yang diberikan kepada hak milik tersebut selepas daftaran.

Dalam kes Frazer lwn Walker,10 Lord Wilberforce merujuk istilah “hak milik yang tidak boleh disangkal” sebagai perlindungan daripada serangan pihak lawan yang membuat tuntutan ke atas tanah atau kepentingan yang telah didaftarkan yang dinikmati oleh pemilik berdaftar. Konsep ini menjadi pokok kepada sistem pendaftaran.
Seksyen 340(1) secara jelas menyebut hak milik atau kepentingan mana-mana orang atau badan buat masa itu didaftarkan sebagai tuan punya mana-mana tanah, atau atas nama siapa apa-apa pajakan, gadaian atau semen adalah buat masa itu terdaftar, hendaklah, tertakluk kepada peruntukan-peruntukan berikut seksyen ini, tidak boleh disangkal.

Kekuatan hak milik yang telah didaftarkan di bawah Sistem Torren dibuktikan melalui keputusan Mahkamah Persekutuan dalam keputusan antara Teh Bee v. K Maruthamuthu where Ali, CG berkata

“Under the Torrens System, the register is everything”

Dalam kes Ong Chat Pang & Anor V. Valiappa Chettiar [1971] M.L.J. 224, mahkamah mendapati bahawa dengan tiada kewujudan mana-mana unsur pemalsuan yang dinyatakan di dalam seksyen 340 dalam KTN, hak milik apabila didaftarkan ia menjadi tak boleh disangkal. Dalam kes PJTV Denson (M) Sdn Bhd & Ors V. Roxy (M) Sdn Bhd [1980] 1 M.L.J. 136, Raja Azlan Shah, ketua hakim telah memberi penekanan:

“The concept of indefeasibility of title is so deeply embedded in our land law that it seems almost trite to restate it. Therefore, the registration of the transfer of the said lands under the NLC defeats all prior unregistered interests in that land unless the party who acquires the registered title has been guilty of fraud.”

Namun begitu, untuk memperolehi hak tidak boleh disangkal, individu yang berurusniaga hendaklah mendaftarkan kepentingannya mengikut kehendak Kanun Tanah Negara dan memastikan agar dokumen yang ingin didaftarkan adalah sah dan dapat diterima mengikut undang-undang. Jika pendaftaran kepentingan gagal dilakukan, adalah agak mustahil untuk memperolehi hak tidak boleh disangkal

Konsep ini tidak terhad kepada hak milik berdaftar sahaja tetapi ia meliputi kepentingan yang didaftarkan. Selain daripada pemilik berdaftar, gadaian, pemajak dan pemilik esemen juga memiliki kepentingan yang tak boleh disangkal terhadap tanah.

Oleh itu prinsip tak boleh disangkal adalah tidak mutlak beberapa dalam keadaan tertentu, hak milik berdaftar dan kepentingannya boleh diketepikan atau dipertikaikan oleh seseorang dengan tuntutan yang lain. Keadaan ini dinyatakan di bawah seksyen 340(2) dalam KTN, seksyen 132 dari Kanun Tanah Sarawak (Cap 81) juga berdasarkan kes undang-undang, dan termasuk penipuan dan pemalsuan. Walau bagaimanapun, jika tidak ada keadaan sedemikian, hak milik atau kepentingan adalah tak boleh disangkal.

3.1 JENIS-JENIS HAK MILIK TAK BOLEH DISANGKAL

Dua jenis hak milik tidak boleh disangkal dikenalpasti iaitu Hak Milik Tidak Boleh Disangkal Segera dan Hak Milik Tidak Boleh Disangkal Tertunda. Perkara asas membezakan keduanya ialah wujudnya keadaan yang melanggari undang-undang atau secara spesifiknya ialah pemalsuan atau instrument tidak sah dan tidak mencukupi pada hak milik daftaran dan kepentingannya.

Dalam kes hak milik tidak boleh disangkal segera, kekebalan terhadap apa-apa tuntutan (berniat jahat) diberikan segera selepas pendaftaran, kecuali jika pemilik berdaftar atau pemegang kepentingan telah memperoleh pendaftaran melalui penipuan

Sebaliknya, hak milik tidak boleh disangkal tertunda, ditangguhkan elemen kekebalan di mana pendaftaran diperoleh dengan cara yang palsu atau tidak sah atau tidak mencukupi sehingga hak milik tersebut didaftarkan atas nama pembeli berikutnya dengan suci hati (bona fide). Maka hak milik tidak boleh disangkal akan dilampirkan kepada hak milik atau kepentingan. Sepertimana kes hak milik tidak boleh disangkal mungkin ditunda walaupun pemilik berdaftar atau pemegang kepentingan tidak mengalami kecacatan dalam instrumen atau bukan pihak yang terlibat dalam pemalsuan.

 

3.1.1 HAK MILIK TIDAK BOLEH DISANGKAL SEGERA

Hak milik tidak boleh disangkal segera ‘Immediate Indefeasibility of Title’ bermaksud hak milik daftaran atau kepentingan pemilik atau pembeli secara segera menjadi tidak sah dari sudut undang-undang. Akan tetapi hal ini diberikan perlindungan walaupun wujudnya sebarang keadaan yang melanggari undang-undan

 

3.1.2 HAK MILIK TIDAK BOLEH DISANGKAL TERTUNDA

Di bawah prinsip Hak Milik Tidak Boleh Disangkal Tertunda ‘Deferred Indefeasibility of Title’, apabila pendaftaran diperolehi melalui cara pemalsuan atau instrument tidak mencukupi atau instrument yang batal, natijahnya individu yang namanya telah dibuat pemindahan tidak mendapat hak milik tidak boleh disangkal.
Satu persoalan yang timbul, adakah Malaysia mengamalkan hak milik tidak boleh disangkal segera atau tertunda. Kayu ukur yang boleh dilihat adalah kes Adorna Property.

 

4.0 PENGECUALIAN BAGI HAK MILIK TAK BOLEH DISANGKAL

Dalam Seksyen 340(2) Kanun Tanah Negara (KTN), hak milik atau kepentingan mana-mana orang atau badan sedemikian hendaklah tak menjadi tak boleh disangkal-

  • a. Dalam mana-mana kes penipuan atau salahnyata yang kepadanya orang atau badan itu, atau mana-mana ejen orang atau badan itu, adalah suatu pihak atau privy; atau
  • b. Jika sekiranya pendaftaran diperolehi secara pemalsuan atau dengan cara suatu instrument yang tidak mencukupi atau tak sah; atau
  • c. Jika sekiranya hak milik atau kepentingan itu adalah diperolehi secara tidak sah oleh orang-orang atau badan dalam pergunaan berupa apa-apa kuasa atau autoriti yang diberi oleh mana-mana undang-undang bertulis.

Pada subseksyen (3) dijelaskan, jika sekiranya hak milik atau kepentingan mana-mana orang atau badan adalah boleh disangkal oleh sebab apa-apa keadaan yang dinyatakan dalam subseksyen (2)-

  • a. Maka ia hendakalah tertanggung untuk diketepikan dalam tangan mana-mana orang atau badan yang kepadanya ia mungkin dipindahmilik kemudiannya; dan
  • b. Apa-apa kepentingan yang diberi kemudiannya hendaklah tertanggung untuk diketepikan dalam tangan mana-mana orang atau badan dalam mana ia adalah buat masa itu diletakhak:

Dengan syarat bahawa tiada apa jua dalam subseksyen ini hendaklah menyentuh apa-apa hak atau kepentingan yang diperolehi oleh mana-mana pembeli dengan suci hati dan untuk balasan yang berharga, atau oleh mana-mana orang atau badan yang menuntut melalui atau di bawah seorang pembeli sedemikian.

4.1 PENIPUAN / SALAHNYATA

Penipuan (Frod). Dalam aspek frod, perkara yang penting perlu dibuktikan ialah frod yang dilakukan merupakan frod sebenar berlaku dan bukan frod konstruktif. Menurut Hakim Salmond J , frod sebenar adalah ketidakjujuran yang disengajakan dan tanpa pengendahan dan melanggar hak pihak yang lain. Hakim Edgar Joseph Jr juga menekankan bahawa dalam frod sebenar, perkara penting yang perlu dibuktikan ialah niat untuk menipu. Secara mudahnya, Frod boleh dimaksudkan iaitu perbuatan yang disengajakan oleh seseorang yang dilakukan dengan cara yang salah, menyebabkan seorang yang lain kehilangan apa yang dia berhak.

Salahnyata dalam Seksyen 340(2)(a) KTN bermaksud dalam mana-mana kes penipuan atau salahnyata yang kepadanya orang atau badan itu, atau mana-mana ejen orang atau badan itu, adalah suatu pihak atau privy.

Menurut Salleh Buang, perkara yang penting bagi pemilik asal (yang ditipu) untuk membuktikan bahawa pemilik baru yang memperolehi hak milik melalui penipuan adalah merupakan pihak ataupun privy kepada penipuan. Dengan kata lain, hendaklah ada bukti bahawa penipuan berkenaan telah dilakukan oleh orang yang didaftarkan menjadi pemilik baru tanah berkenaan atau oleh wakilnya.

 

4.2 PEMALSUAN

Kes pemalsuan boleh wujud dalam keadaan apabila seseorang yang menyalahgunakan nama pemilik berdaftar tanah dan tandatangannya untuk melaksanakan satu pendaftaran hak milik yang baru yang palsu. Bila kes ini terjadi, hak milik tersebut boleh disangkal. Berdasarkan peruntukan Seksyen 340(2)(b) Kanun Tanah Negara 1965, hakmilik atau kepentingan mana-mana orang atau badan sedemikian dikira boleh disangkal jika pendaftaran diperolehi secara pemalsuan.

Tetapi ada kes kontroversi iaitu kes Adorna Properties Sdn. Bhd v Boonsom Boonyanit [2001] 2 CLJ 133. Secara ringkasnya ialah seseorang telah memalsukan tandatangan Boonsom dan telah memindah milik suatu tanah yang asalnya hak milik Boonsom kepada Adorna. Adorna tidak mengetahui langsung tentang pemalsuan dan dokumen yang telah dipalsukan. Telah dihujahkan bahawa urusan penjualan dan pendaftaran tanah telah dilakukan mengikut prosedur yang telah ditetapkan oleh undang-undang. Mahkamah Tinggi telah memutuskan kes ini berpihak kepada Adorna Selepas itu berlaku proses rayuan dan babak terakhir adalah Mahkamah Persekutuan telah memberikan hak milik yang tidak boleh disangkal kepada Adorna. Di dalam kes ini mahkamah menganggap Adorna sebagai pembeli yang membeli secara suci hati (bona fide).

 

4.3 BATAL ATAU INSTRUMEN TIDAK MENCUKUPI

Batal atau instrument yang tidak mencukupi adalah satu instrument urusan yang tidak sesuai untuk pendaftaran kerana tidak memenuhi syarat yang dinyatakan dalam Seksyen 301 KTN.
Contohnya, instrumen yang tidak dibuktikan atau tidak dicop rasmi. Pendaftaran yang diperoleh dengan cara instrumen yang tidak mencukupi atau tidak sah tidak memenuhi syarat hak milik tidak boleh disangkal seperti yang diperuntukkan dalam Seksyen 340(2)(b)

 

KESIMPULAN

Hak milik dan kepentingan tidak boleh disangkal yang telah diberikan kepada pemilik berdasarkan peruntukan di bawah Sistem Torren yang diamalkan di Malaysia adalah tidak mutlak. Hak dan kepentingan masih boleh dipertikaikan sekiranya ada unsur-unsur frod, pemalsuan dan sebagainya seperti yang diperuntukkan dalam Seksyen 340(2) Kanun Tanah Negara 1965. Isu hak milik tidak boleh disangkal masih tidak dapat diselesaikan dan diperkuatkan sekiranya mahkamah masih lagi mengambil tafsiran / intepretasi seksyen dalam Kanun Tanah Negara berdasarkan kes Adorna. Kes ini menjadi perkara ngeri bagi pemilik berdaftar yang tanahnya dipindah milik secara tidak sah.

 

RUJUKAN

Blog Rasmi Peguam Negara, Pengenalan Kepada Undang-undang Tanah. 15 Oktober 2015. http://agc-blog.agc.gov.my/agc-blog/?p=2261

Grace Xavier, 2011. Indefeasibility of Title in Malaysia—The Revivification of Deferred Indefeasibility under the Torrens System—Focus on Fraudulently Obtained and Forged Titles. The Land Review pg 138

Kanun Tanah Negara 1965 [Akta 56/1965] & Peraturan-peraturan. International Law Book Service. 2015

N.A. Zulkifli et al. 2015. Land Use Policy: The importance of Malaysian Land Administration Domain Model Country Profile in Land Policy. Pg 649–659

Noraida binti Harun. 2011. Frod Dalam Urus Niaga Tanah: Satu Kajian Perbandingan Dengan Undang-Undang Tanah Australia. The 6th UUM International Legal Conference

Rabi’ah Binti Muhammad Serji. 2014. Pengecualian Kepada Hak Milik Tidak Boleh Disangkal Dalam Undang-Undang Tanah Di Malaysia. International Research Management and Innovation Conference 2014 (IRMIC2014) Kuala Lumpur.

Salleh Buang, Malaysian Torrens System. 1st Edition. Dewan Bahasa dan Pustaka

Sharifah Zubaidah. 2008. Indefeasibility of Title and Interests in Principles of Malaysian Law Law. Pg 163-179. Malayan Law Journal Sdn Bhd.

Teo Keang Sood and Khaw Lake Tee, 2012. Land Law in Malaysia; Cases and Commentary: Registration of Dealing. Chapter 4, pg 182 – 295

Disediakan oleh: Wan Mohamad Rasyadan Wan Hussin

Tugasan untuk: Tuan Ahmad Fairuz Mohd Puzi

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

CommentLuv badge